Nevada forfallsdato på boliglån: 6 år fra forfall

I Nevada er forfallsdatoen (SOL) for foreclosure på boliglån (trust deed) 6 år fra forfallsdatoen (NRS 11.190(1)(c), 11.190(2)(c)). Dette er vinduet for lånevender til å innlede rettslig eller ikke-rettslig foreclosure.

Hvordan klokken virker

• Utløser: Dato for første ubetalt betaling (eller annen vesentlig brudd – f.eks. manglende forsikring, skattebetaling)
• Forfallspålegg: Hvis lånevender pålegger forfall (krever full balanse), løper SOL fra påleggsdato – men pålegg må være klart, entydig, kommunisert
• Hver ubetalt betaling: Noen domstoler behandler hver avdrag som separat klagegrunnlag (6 år fra hver) – men Nevada Supreme Court (Bank of America v. SFR Investments, 2016) favoriserer enkelt opphøyving ved pålegg

Hva som stopper / forlenger klokken

Ikke-rettslig vs. rettslig foreclosure

• Ikke-rettslig (trustee salg): 99 % av NV foreclosures. Varsel om forfall (NOD) registrert → 3-måneders gjenopprettelsesperiode → Varsel om salg (NOS) → auksjon (20+ dager etter NOS). NOD registrering toller IKKE SOL.
• Rettlig: Lånevender registrerer klage. Klageinnlegg toller SOL. Sjeldent, brukt for manglende dom klarhet eller tittelforespørsmål.

Hvis SOL utløper

• Lånevender kan ikke foreclosure (affirmativt forsvar: låntaker må fremme det)
• Gjelden eksisterer fortsatt – lånevender kan klag på obligasjon (separat 6-års SOL på obligasjon, NRS 11.190(1)(b))
• Men pant utholdelig → tittelskyer, kan ikke selge/refinansiere uten quiet title aksjon
• Kredittrapportering: 7 år fra første forsinkelse (FCRA) – uavhengig av SOL

Kritiske nynanser

• HELOCs / andre pant: Samme 6-års SOL
• Omvendt boliglån: Andre utløsere (død, flytting, ikke-betaling av skatt/forsikring)
• Føderale lån (FHA, VA, USDA): Statlig SOL gjelder foreclosure; føderale offset/innkrevingsmakter separate
• Manglende dom: NV tillater (NRS 40.455) – 6 måneder post-salg, begrenset til FMV minus salgspris

Handlingspunkter

• Hvis servert NOD: Rådgiv deg med NV foreclosure advokat umiddelbart – forsvar finnes (standing, tittelkjede, SOL, medling)
• Nevada Foreclosure Mediation Program (NRS 107.086) – obligatorisk for egenbolig, pauserer prosess
• Legal Aid Center of Southern Nevada / Nevada Legal Services – gratis hjelp hvis inntektsberettiget

Seks år høres lenge ut. I foreclosure-tid er det ikke. Ignorer ikke NOD.